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匯中財富研究院 | 萬億級別大市場,城市更新的時代機會已經到來

2019-11-27


如果說,過去的城市發展,是一層層向外部擴張,那么,現在的城市建設則是一次次內在的有機更新。


對于多年來長期關注和深入調研房地產行業的匯中財富來說,只有共同參與到城市更新新一輪的盛會當中,才能及時把握政策紅利的時機,給客戶創造持續穩定的財富增長。


匯中財富已經提前重點關注和服務重慶、深圳等地城市更新業務,收獲了不少成績,也培養了專業的團隊,并積累了豐富的資源和經驗,希望能為國人的“美好生活”貢獻一份力量。


縱觀全世界,能令全球始終向往的城市,莫過于擁有璀璨夢想的紐約、歷史繁茂的倫敦和充滿浪漫風情的巴黎。然而,城市并不是生而輝煌,但凡追溯城市傳奇的緣由,皆歷經延綿不息的城市更新而來,才讓其一直引領世界,令全球矚目。


當今世界城市,城市更新已經成為城市再次磅礴增長的內核,比如浩瀚不息的世界之都紐約,其大規模的城市更新始于20世紀50年代,經歷過一次又一次的城市更新,最終成為世界之都。即便到了2019,紐約曼哈頓心臟地帶,耗資250億美元的哈德遜城市廣場,一舉刷新世界矚目成為坐標,是當代城市更新的經典案例。


世界如此,中國更是受益于城市更新,如上海由小漁村小城鎮到1843年開埠逐漸演變為對標美國紐約的國際化大都市;深圳從小漁村演變為對標香港的國際現代城市;雄安新區從幾個小縣城或將發展成為國際綠色智慧城市,城市更新在中國所獲得的巨大成功也是由來已久。 


現階段,隨著經濟發展和城鎮化不斷深入,國家已經進入了以滿足人們“美好生活”為目標的新階段,要求經濟發展由“高速度”逐漸向“高質量”轉化,城市經濟的發展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求,然而舊城建設用地不足,新城開發速度放緩,存量物業的改造運營逐步取代新建開發,城市也從增量時代進入了存量時代。城市發展也因此將進入快行軌道,其中一線城市開啟存量煥新、內涵增值為特征的的城市更新4.0時代。城市的發展伴隨著新區擴張和舊區更新,以及不同時期從結構到內容、內涵的不斷深化。城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉型升級、業態優化提供了重要途徑。在“減量建設”與“產業升級”并存時代,城市更新對現有建筑的升級改造與創新利用,成為下一輪城市發展的新增長點,成為企業轉型升級持續性發展的主要動因。


種種跡象表明,樓市下半場城市更新的時代已經到來,從迅猛擴張、強力外拓、快速躍起,慢慢轉變成為向內里尋求成長,尋求內在的驅動力。當前,城市更新已經成為越來越熱的討論話題,幾乎每一天,都有城中村改造進度更新的消息傳來,“某巨無霸城中村被某大鱷拿下了”、“某巨無霸舊廠區開拆”、“又有哪一商家拿下連片的微改造工程”、“老城某片區更新規劃方案出爐”等等。2018年年初,城市更新這個詞條的百度搜索指數是500多萬;2018年年底,其搜索量達到了1000多萬;再到現在,這個詞的搜索量又翻了一番,達到2000多萬。   


面對這個萬億級別市場,越來越多開發商爭先恐后加入城市更新陣營,據廣州公共資源交易中心的不完全統計,截至2019年5月,廣州至少有195個城中村開啟改造工作,大多數有開發商參與。品牌房企半數已參與到城市更新領域,合作與收并購在加速進駐,金融退出機制已逐步清晰化,目前,房企通過獨立運作、收并購和合作三種方式參與城市更新。如佳兆業主要方式為獨立運作,成立200多人的專業公司,強化城市更新的品牌內涵;中南、旭輝等主要以收并購為主,如中南建設出讓深圳草埔舊改項目47%股權,旭輝集團和龍光地產通過收并購獲得城市更新項目;碧桂園等主要以合作形式參與,通過成立平臺公司:如碧桂園、美的地產分別與順控集團成立城市更新平臺,奧園與恒基在資源和產品上通過良好的優勢互補進行合作。高和通過國內首單城市更新類REITs“高和城市更新權益型房托一號資產支持專項計劃”實現城市更新基金投資人通過證券交易所私募REITs退出的完整閉環。各家房企雖然姿勢不同,但步驟卻很一致,看的出來城市更新已經是一片藍海。對開發商而言,如果放棄這個機會,相當于放棄了下半場的入場券,樓市下半場的紅利,也許就與之無緣了。


城市從增長再進化到成長,這是個非常復雜的問題。因為,一個城市空間的經濟學,代表集體的共同的命運。必須求得城市更新最大公約數:更新土地,要獲得更高的產能;在這里居住的人們,要獲得更大的幸福感;參與建設的投資方,要獲得比較合理的利潤;而政府決策者,還要為歷史負責,為未來的人居留下空間。政府引導的“減量建設”,讓城市更新有獲得越來越多的政策紅利機會,房企參與數量與深度均加大。隨著城市的不斷升級,城市更新已成為巨大的市場,這個市場最大的產業機會是“通過傳統業態提升坪效,提升資產價值”和“通過服務升級獲得線下持續流量,獲得平臺型價值”成為最多人認可的產業機會。城市更新從內容、模式、領域及涉及城市和參與企業不斷發展變化,不斷成為企業持續保值增效的手段。具體來看,城市更新主要區域為北上廣深等一線和熱點二線城市,更新對象為舊村、舊廠和舊城更新,更新模式為城中村改造、工改商住、工改工、工改居等,更新領域主要是商業改造、辦公升級、住房租賃、產業園區、內容更新、公益項目等。


如果說,過去的城市發展,是一層層向外部擴張,那么,現在的城市建設則是一次次內在的有機更新。樓市的下半場,開發商別無選擇,同樣,對于多年來長期關注和重點服務房地產行業的匯中財富來說,也是別無選擇,只有共同參與到城市更新這新一輪的盛會當中,才能及時把握政策紅利的時機,給客戶創造持續穩定的財富增長。幾年前,匯中財富就提前重點關注和服務比如重慶、深圳等地城市更新業務,收獲了不少成績,也培養了專業的團隊,并積累了豐富的資源和經驗,希望能為廣大民眾的“美好生活”貢獻自己的一份力量。


總之,“美好生活”的追求越發深入人心,帶來了城市更新由量變到質變發展的良機,城市更新作為城市生長的新力量,在變與不變之間挖掘、創造城市更高層次的價值,推動城市人口、產業、文化、生產要素的更高階的演進。



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